房地产开发商又一种创新融资模式——解读开发商“卖方信贷”

本文摘要：;日前，北京市某商业银行与北京一家房地产开发商合力发售“开发商贴息委托贷款”业务。所谓“开发商贴息委托贷款”是指，由房地产开发商获取资金，委托商业银行向出售其商品房者派发委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息，其实质是一种“卖方信贷”。“开发商贴息委托贷款”，对商业银行来讲，通过委托贷款业务既可以回避政策风险、信贷风险，也能取得相当可观的手续费等中间业务收益；对开发商和购房者来讲，则是资金、住房“双双”举出，因此，该项创意称得上一个很好的房地产融资创意模式。

;日前，北京市某商业银行与北京一家房地产开发商合力发售“开发商贴息委托贷款”业务。所谓“开发商贴息委托贷款”是指，由房地产开发商获取资金，委托商业银行向出售其商品房者派发委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息，其实质是一种“卖方信贷”。“开发商贴息委托贷款”，对商业银行来讲，通过委托贷款业务既可以回避政策风险、信贷风险，也能取得相当可观的手续费等中间业务收益；对开发商和购房者来讲，则是资金、住房“双双”举出，因此，该项创意称得上一个很好的房地产融资创意模式。

产生背景 截至2003年4月，全国房地产贷款余额超过18357亿元，占到商业银行各项贷款余额的17.6％。6月13日,人民银行公布了目的在于调整商业银行贷款投向的《关于更进一步强化房地产信贷业务管理的通报》。央行121号《通报》反映房地产信贷政策的变化，使得商业银行和房地产开发商固有的贷款融资模式也受到了一定的容许。

通报拒绝，房地产开发申请人银行贷款，其自有资金(指所有者权益)不应不高于研发项目总投资的30%；对土地储备机构派发的贷款为抵押贷款，贷款额度不得多达所并购土地评估价值的70%，贷款期限最久不得多达2年；规范建筑施工企业流动资金贷款用途，商业银行要严苛避免建筑施工企业用于银行贷款垫资房地产开发项目；商业银行不能对出售主体结构已封顶住房的个人派发个人住房贷款，对借款人申请人个人住房贷款出售第一套自寄居住房的，首付款比例仍继续执行20%的规定；对出售第二套以上(不含第二套)住房的，应适当提升首付款比例；增强个人商业用房贷款管理，借款人申请人个人商业用房贷款的抵借比不得多达60%，贷款期限最久不得多达10年，所购商业用房为竣工验收的房屋。毕业论文 http://www.lw54.com 　　毫无疑问，新的房地产货币政策不利于引领房地产公司的规范，防止一些资金实力和管理实力都较为劣的公司转入该领域，以此增加商业银行的信贷风险。

但同时房地产企业要存活与发展，企业必需拓宽融资渠道，不局限于银行贷款，而是要充分发挥多元化的融资功能。因此，房地产开发企业必须展开融资创意。房地产业是资金密集型产业，低投放、高风险、高产出，房地产企业否取得充足的资金反对，尽早建立健全多渠道的房地产融资体系，已沦为企业发展的瓶颈。

事实上，在去年央行给商业银行的房贷戴着上“紧箍咒”的时候，信托公司和房产商之间就开始了亲近认识。到2002年底，房地产信托计划总计融资１０．３亿元。

今年以来信托公司争相发售针对房地产投资的子集资金信托，房地产信托已筹资金２０多亿元，为去年的一倍，其数量在所有信托产品中占到了三分之一以上。　　由于房地产开发的资金需求量相当大，一些房地产企业也根据各自的资源优势，也争相投身于阶段性股权投资和房地产基金业务。投资基金管理公司与海内外基金公司合作，创设专事于土地研发的信托基金和住宅产业投资基金。

上市公司也在尝试创建房地产投资基金和阶段性股权投资业务。　 房地产金融新的业务的兴起给资金短缺的研发企业获取了更加多的融资机会，但由于目前《基金法》仍未实施，多数基金公司是依据《公司法》使用投资公司的模式运作的，而不是以基金形式运作的，然而《公司法》无法规范产业投资基金的涉及。境外投资在用外债形式和合资形式运作中，往往遇上外债管制、资金出境艰难的问题。

还有一些不规范的作法，都给这种融资方式带给了相当大风险。毕业论文 http://www.lw54.com ;贴息委托贷款 在上述背景下开发商“卖方信贷”出笼。

所谓“开发商贴息委托贷款”是指，由房地产开发商获取资金，委托商业银行向出售其商品房者派发委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息，其实质是一种“卖方信贷”。开发商出资2亿，通过商业银行，以“贴息委托贷款”的方式获取给苹果社区购房者，目的在于以填补“121”文件实施“封顶按揭”导致的消费脱落，回避金融机构风险。; 　　贴息“委托贷款”，对金融市场和房地产市场都具备重大意义。

开发商出资贴息贷款给购房者买房，对主办的金融机构而言，需要有效地回避金融风险，换而言之，风险的承担者由银行变为了开发商。同时，开发商这样的不道德收到了变间接融资为必要融资的市场信号，对减缓金融投资工具的多元化和多样性做出了一种尝试。

　　怎样回避金融机构的风险，怎样逆间接融资为必要融资，转变投资工具领先的局面，同时填补封顶按揭导致的消费信贷脱落，开发商逆被动应付为主动应付，贴息“委托贷款”就是其主动应付的策略。

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